来源：中国新闻周刊
“没想到有一天阻止房贷利率下滑的，是公积金。”
正在办理房贷的林默如此感叹。几天前，一位同样办理房贷的广州朋友告诉他，自己的商贷利率谈到了2.63%，比5年以上公积金利率2.85%还要低出不少。但没等林默羡慕多久，银行客户经理转头就告诉朋友这个利率“办不了了”。
中国新闻周刊了解到，近期有多家广州银行接到通知，目前首套房商贷利率不得低于2.85%的公积金贷款利率，这直接导致了部分地区出现房贷利率的“反弹”现象。
房贷利率“逆势上涨”背后，压力给到了公积金。当罕见的“利率倒挂”开始出现，房贷利率还能再降低吗？
图/图虫创意
房贷利率降到2字头
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对中国新闻周刊介绍，住房贷款主要有商业贷款（简称“商贷”）与公积金贷款两种方式，二者的调节模式是不同的。
商贷利率定价方式采取“LPR（贷款市场报价利率）+加点”的形式；公积金贷款利率根据基准利率来进行调整，不随LPR变动。
“相比于商贷，公积金贷款额度有限，审批受各地政策差异影响。从公积金贷款政策优惠、信用等角度看，一般情况商业房贷利率要高于公积金房贷利率。”周茂华说道。
《全国住房公积金2023年年度报告》显示，2023年住房公积金在助力缴存人安居宜居方面发挥了更大作用，有效减轻缴存人购房支出压力。具体数据显示，全年住房公积金提取人数7620.10万人，占实缴职工人数的43.66%；提取额26562.71亿元，比上年增长24.34%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国新闻周刊，低利率是公积金贷款的优势，此前公积金贷款利率和商贷利率大概有两个百分点的“利差”。
而随着2024年以来LPR不断下降，这一情况正在改变。
10月21日，央行宣布5年期以上LPR下降25个基点至3.6%，堪称有史以来最大幅度的降息；2024年以来，5年期以上LPR共计下调三次，共调降60个基点，由年初的4.2%降至3.6%。
宽松楼市政策下，商贷利率全面跟随LPR下调，“破3进2”成为普遍现象。目前除北京、上海、深圳以及少部分二线城市外，很多城市的首套房贷利率步入“2字头”。
按照计算，东莞、苏州首套商贷利率调整后已低至2.7%。此外，南京、青岛、杭州和长沙等地，首套商贷利率最低值均为2.9%。
对比之下，目前各地首套个人住房公积金贷款2024年以来仅调整一次，其利率5年以上基本是2.85%。
正是不同步的调整，使房贷利率出现了明显的“倒挂”。
对于低于2.85%的商贷利率，周茂华认为有两方面原因，“主要是国内房地产贷款下限取消，各地因城施策，根据区域房地产市场与自身经营状况合理确定个人住房贷款利率下限；同样也不排除此前房贷利率定价相对较高，随着房贷利率下行取消，在市场竞争加剧情况下，部分银行房贷利率出现较大幅度调降情况”。
中国新闻周刊关注到，随着银行争抢房贷，一些城市房地产贷款下限取消后，部分银行的优惠甚至能达到85—100个基点。在最新的LPR下调之前，广州有银行就已经推出了2.85%左右的贷款，例如广州汇丰银行优质客户如果申请额度达到400万元以上，利率最低可以降至2.9%。
不过这类现象也引发了监管部门的注意，因而部分地方的银行收到了“商业贷款利率不能低于公积金贷款利率”的通知。
公积金利率不合算了？
为何商贷利率不得高于公积金利率？这要从住房公积金的定位说起。
甘肃酒泉市住房公积金管理中心此前发文科普公积金贷款和商业贷款的区别指出，公积金贷款是一种政策性贷款，不以营利为目的，由政府设立住房公积金管理中心负责管理。
安徽芜湖市住房公积金管理中心也在“为什么要建立住房公积金制度”的政策问答中解读，住房公积金制度的意义主要体现在三个方面：一是住房公积金制度筹集了长期稳定的政策性住房资金，促进了政策性住房金融体系的建立；二是住房公积金制度是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一；三是住房公积金作为一种政策性、定向使用的个人住房储金，建立了职工自我保障机制，购房时还能享受政策性贷款的利率优惠。
换句话说，住房公积金贷款要长期稳定地发挥住有所居的作用，因此保持与商业贷款之间的利差是有一定必要的。
更重要的是，如果长期存在商贷利率与公积金利率倒挂的情况，公积金的资金池可能会面临流动性风险。
“不仅是公积金贷款普惠性金融的属性有所削弱，倒挂还会导致公积金存在底层逻辑发生动摇。如果公积金贷款失去优势，购房者转向商贷，不仅直接影响住房公积金的缴存金额，还会引起转贷、提前还贷的现象。甚至影响一些人缴纳公积金的积极性，严重时可能导致账户资金出现问题，产生流动性风险。”李宇嘉解释。
这样的担心并不多余。在过去，由于额度有限，购房者往往采取“公积金+商贷”的组合贷款形式，不少购房者苦于公积金贷款额度有限，不能享受比商贷更低、更稳定的利率条件。
但在商贷与公积金贷款利差急剧缩小的情况下，房贷逻辑变了。对于首次购房者而言，选择商业贷款反而比公积金贷款更加“实惠”，且省去了组合贷所需要的时间。
在北京工作的陈曦，10月初刚刚购买了一套位于中关村附近的房子，这也是她个人的首套住房。10月23日，她前往某银行办理购房贷款，她原本计划办理组合贷，即商贷+公积金贷。但银行工作人员建议她直接办理全额商贷，理由是目前商贷利率是3.15%，公积金贷款利率是3.1%，差距不大，而且未来商贷利率还有下调可能；此外办理公积金贷款还有首付比例不低于20%的门槛，而商贷只需要首付比例超过15%即可。最终，陈曦听从了这一建议。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，从倒挂情况看，目前部分城市首套房的房贷利率接近2.85%的公积金利率，若持续降息，公积金贷款的低利率、低成本已经在部分城市失去优势。
当然，公积金贷款稳定的优势仍然存在。林默犹豫之处在于，兜底作用下，公积金贷款相对较低的利率可以保持30年，商贷利率仍然要在未来不确定的经济周期中面临一定波动。
严跃进也指出，如果商贷利率低于公积金贷款利率，应该会附带很多条件，包括贷款数额、客户资质等，也不排除一些银行为了吸引客户宣传商贷利率低于公积金贷款利率，真正做到低利率会提出一些门槛要求。
房贷利率还能更低吗？
站在上述角度，公积金利率一定程度上决定了房贷利率的“下限”，这或“限制”了房贷利率的进一步下降。
拉长时间来看，2015年之前公积金利率变动较为频繁，而自2019年以来，5年期以上公积金贷款利率仅调降2次共40个基点，对比之下同期5年期以上LPR已累计调降125个基点。与商贷相比，公积金贷款的利率下调幅度相对较小，且频率较低。
有网友感叹，公积金利率就不能跟商贷利率一样一年也调整三次吗？
问题在于，公积金利率的调整窗口并不与LPR挂钩。况且，公积金贷款利率的调整涉及多个环节。《住房公积金管理条例》中明确了“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”的住房公积金管理原则。
不仅如此，还要考虑公积金管理中心的资金状况、政策导向以及市场利率走势等，并兼顾公积金管理中心的运营成本和风险控制。全国的公积金由分布在各个地级市、县的公积金中心自行管理、因城施策，彼此不通，资金无法统一运营。
如何更好适应低利率的市场环境，成为公积金利率变化的关键。在多位受访专家看来，随着房贷利率进一步下探，公积金利率根据市场走势下调已经成为大势所趋。
严跃进告诉中国新闻周刊，保障公积金贷款利率的相对低点，有一定维持市场环境稳定的作用。大方向来看，公积金利率进一步下调的幅度，应该与商业银行贷款下调幅度总体吻合。在公积金使用机制方面，也应该督促建立灵活的调整机制、优化审批流程、加强协调作用，来更好发挥其惠民初衷。
在李宇嘉看来，下一步需要下调公积金存款利率，来驱动公积金贷款利率下调，从而保持和商业性贷款利率至少一个百分点的差距。
“住房公积金贷款的本质不是赚钱，是为购房者减负。应发挥其保障优势随市而动，及时调整利率。还应进一步优化公积金业务管理模式，提高公积金贷款效率并保障公积金管理机构合理的利润水平，让更多购房者、租房者都能从中获益。”李宇嘉进一步指出。
更重要的是，按照LPR加点的定价策略，商贷利率或将进一步降低。
东方金诚预计，着眼于促进房地产市场止跌回稳，提振经济增长动能，带动物价水平温和回升，2025年LPR报价或还有一定下调空间。
周茂华持相似观点。他认为，本次房贷利率下调，叠加此前稳楼市政策累积效应释放，将大大有助于房地产复苏，“未来LPR仍有调降空间”。
存量房贷利率降低已经落地，LPR下调也“箭在弦上”，公积金贷款利率的调整还会远吗？
参考资料：
《公积金贷款利率调整步伐不妨再快些》，2024-10-25，新京报
《新一轮LPR下调后多地房贷利率步入“2”时代，广州、东莞首套房商贷下限将低于公积金利率》，2024-10-21，财联社
作者：于盛梅